Marché de l’immobilier : pourquoi a-t-il flambé ?

Entre 2000 et 2011, le prix moyen des maisons a augmenté de 79,2% et celui des appartements de 125,2%. © REUTERS
Entre 2000 et 2011, le prix moyen des maisons a augmenté de 79,2% et celui des appartements de 125,2%. © REUTERS
Une nouvelle étude évoque une chute prochaine de l'immobilier de 8 à 14%. Ce serait la 1ère grosse baisse depuis 2000. En dix ans, les prix de l'immobilier ont presque doublé.

Les prix de l'immobilier pourraient chuter de 8 à 14% d'ici 2014, selon une étude de l'IEIF, l'institut de l'épargne immobilière et foncière. Ce serait la première grosse baisse depuis 2000.

Un ménage consacre en moyenne un tiers de ses revenus pour se loger. En 2000, cette mensualité correspondait à un logement de 70 m² contre 50 m² en 2011.

Cette perte du pouvoir d’achat immobilier des Français est le résultat de la flambée des prix depuis dix ans. Entre 2000 et 2011, le prix moyen des maisons a augmenté de 79,2 % et celui des appartements de 125,2 %. Comment expliquer une telle hausse ?

1. Une pénurie de logements

Il manquerait en France de 500 000 à 800 000 logements. Une double raison à cela : le besoin de logement ne cesse d’augmenter et les constructions sont insuffisantes.

  • Une demande soutenue

Avec environ 800 000 naissances par an, la France a une démographie dynamique et sa population augmente. En outre, de plus en plus de personnes vivent seules. Leur proportion est passée de 6% en 1962 à 14% en 2007. Ce phénomène concerne aujourd’hui 8,7 millions de personnes de tous âges. Les jeunes étudient plus longtemps et rentrent plus tardivement dans la vie de couple. Les adultes connaissent plus de ruptures dans leur vie conjugale. Les personnes âgées vivent plus longtemps et bénéficient d’aides au maintien à domicile.

  • Une offre insuffisante

La France ne construit pas assez de logements pour répondre à l’augmentation de la demande. Associations et politiques s’accordent autour d’un besoin de construction proche de 500 000 nouveaux logements par an. Or, depuis 2007, le chiffre a toujours été compris entre 300 000 et 400 000. Un déficit de logements se creuse donc année après année.

2. Des conditions d’achat favorables

La hausse des prix a été accentuée par un autre élément : les faibles taux des crédits immobiliers. Depuis 2000, les taux du crédit immobilier sont en baisse et soutiennent la demande. Le "taux fixe effectif moyen" des emprunts immobiliers est ainsi passé de 6,7% en 2000 à 4,4% en 2011. Par ailleurs, l’allongement de la durée des prêts jusqu’à 25 ou 30 ans a permis d’accéder à des biens plus chers sans augmentation des mensualités de remboursement.

Les acheteurs ont pu également bénéficier de plusieurs dispositifs d’aides (crédit sur les intérêts d’emprunt, dispositif Scellier, prêt à taux zéro…), qui ont entretenu la hausse des prix. Les vendeurs pouvaient d’autant plus augmenter les prix qu’une aide venait atténuer la réalité de cette hausse. Dès lors, tout le marché a tendance à monter… même si tous les acheteurs ne bénéficient pas d’aides.

3. La spéculation

Dernière raison à cette flambée : les investissements spéculatifs. En période d’incertitude boursière, la pierre retrouve son statut de valeur refuge. Après 10 années de hausse, la croyance que l’immobilier ne peut que monter s’est renforcée. Les acheteurs acceptent de payer le prix fort avec la conviction de pouvoir, dans tous les cas, réaliser une plus-value. Nous sommes peut-être arrivés au bout de ce cycle : on observe depuis 2011 un tassement des volumes des transactions et des prix.

Les étrangers viendront-ils prendre le relai des français pour maintenir le marché immobilier à la hausse ? C’est peu probable. Leur influence sur les prix de l’immobilier en France est marginale car ils sont peu nombreux et concentrent leurs achats sur des marchés de niche.

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